El mes de septiembre del año 2022, entró en vigor la NOM-247-SE-2021 (en adelante, la “NOM”), mediante la cual se pretende regular de forma armónica los conceptos establecidos por la Ley Federal de Protección al Consumidor¹-considerando igualmente lo dispuesto por otros ordenamientos en materia de normalización, vivienda social, desarrollo urbano, protección civil y protección de datos personales- en cuanto a la prestación de servicios de comercialización de inmuebles destinados a casa-habitación. En otras palabras, la NOM tiene como objetivo garantizar la protección de los derechos de los consumidores de dichos servicios, estableciendo entre otras cosas, requisitos a los proveedores en cuanto a la información comercial y publicidad de los inmuebles e igualmente, indicando los elementos mínimos que deben contener los contratos relacionados.
La NOM se dirige a los fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa-habitación (sucesivamente referidos como “proveedor” o “proveedores”). Dicho lo anterior, entre las distintas obligaciones que establece la NOM, resalta la de registrar el modelo del contrato de adhesión o bien, cualquier acuerdo que se sostenga entre el proveedor y el consumidor respecto de la comercialización del inmueble ante la PROFECO (quien tendrá facultades para verificar su cumplimiento). Algunos ejemplos de contratos de adhesión que deberán de registrarse son los siguientes:
Contrato de promesa de compraventa
Contrato de preventa
Contrato de compraventa
Contrato de intermediación para la compraventa
Como comentario adicional, la NOM únicamente es aplicable para los fraccionadores, constructores, promotores y demás personas que intervengan en la asesoría y venta al público de viviendas destinadas a casa-habitación, no para los particulares que decidan poner en venta o renta su patrimonio. Dicho lo anterior, los proveedores anteriormente descritos deberán acercarse a la PROFECO para solicitar su trámite de registro de contrato de adhesión, puesto que no serán válidos los contratos que no cumplan las especificaciones de la NOM. Para más información sobre este trámite, da click en el siguiente enlace: https://rcal.profeco.gob.mx/
Ahora bien, para verificar el cumplimiento de lo dispuesto por la Norma Oficial Mexicana, en la misma también se prevé el siguiente:
PROCEDIMIENTO PARA LA EVALUACIÓN DE CONFORMIDAD
De igual manera, se establece la implementación de un procedimiento para la evaluación de conformidad (en adelante, “PEC”) el cual tiene por objeto definir las directrices que se observarán por las Unidades de Inspección (“UI”) autorizadas para obtener un dictamen de cumplimiento con la NOM, así como para los solicitantes de dichos servicios de evaluación de conformidad.
El PEC mencionado en el párrafo inmediato anterior, se llevará a cabo por las Unidades de Inspección acreditadas por una Entidad de Acreditación y aprobadas por la Secretaría a través de la Dirección General de Normas; asimismo, sin perjuicio de la facultad de verificación y vigilancia de las autoridades competentes, los proveedores podrán de manera voluntaria, acudir a los servicios de la UI para demostrar el cumplimiento de la NOM.
Las sanciones previstas en Ley Federal de Protección al Consumidor en su artículo 128 por incumplimiento de las obligaciones señaladas por la NOM, pueden ir desde un mínimo de $965.49 y un máximo de $3'776,174.62 y en caso de que el proveedor viole el mismo precepto legal más de dos veces desde la primera infracción, las multas serán hasta por el doble de las cantidades antes mencionadas.
AFECTACIONES A LOS PROVEEDORES
Desde nuestro punto de vista, las disposiciones de la NOM constituyen una gran ventaja para los consumidores frente a los proveedores, puesto que éstos últimos (i) serán acreedores de una nueva carga administrativa y (ii), deberán de crear contratos uniformes y estandarizados para la venta de los bienes inmuebles, eliminando la posibilidad por parte de los proveedores de negociar el precio del inmueble o bien, los financiamientos del mismo acorde a las necesidades y/o situaciones tanto de los proveedores, como de los consumidores.
¿LA NOM ES APLICABLE A LA OFERTA UNILATERAL DE COMPRA?
En el mercado inmobiliario, existe una práctica común de que un promitente comprador suscriba en favor de un promitente vendedor, una Oferta Unilateral de Compra sobre algún Inmueble; misma que, como su nombre lo indica, se considera una declaración unilateral de la voluntad y es reconocida por nuestra legislación como fuente generadora de obligaciones. Ahora bien, su elemento distintivo ante cualquier tipo de contrato, convenio, acuerdo y en este caso, con los contratos de adhesión que sean celebrados, es su unilateralidad; puesto que únicamente genera obligaciones para el Oferente (el promitente comprador). Lo anterior, siempre y cuando la misma no haya sido aceptada de forma lisa y llana por el Beneficiario (el promitente vendedor).
En este sentido, al ser la Oferta Unilateral de Compra un documento que se presenta en forma Unilateral y que, en estricto sentido no involucra al proveedor, no cae en los supuestos señalados por la NOM respecto de los contratos de adhesión que deberán ser inscritos ante la PROFECO, así como tampoco deberá de cumplir con las disposiciones mencionadas por la Norma en cuestión.
Por lo que, se podría llegar a considerar como una opción, la de que el promitente comprador suscriba una Oferta Unilateral de Compra en favor del promitente vendedor y se condicione su vigencia hasta la firma de la Escritura Pública que formalice la Compraventa del Inmueble.
¿QUÉ PASA CON LOS NOTARIOS?
La publicación del acuerdo de la NOM generó controversia en cuanto a la imposición del Notario Público por parte de los proveedores a los consumidores, puesto que la Norma, según se transcribe a continuación, indica lo siguiente:
“9.1 Sobre la escrituración de los inmuebles.
En la escrituración de inmuebles el consumidor en todo momento tendrá el derecho de elegir y decidir al notario público, con las salvedades siguientes:
Para el caso de operaciones con crédito hipotecario, el consumidor puede elegir, a propuesta del proveedor, al notario público siempre y cuando se encuentre registrado en el padrón de notarios de los organismos nacionales de vivienda e instituciones crediticias correspondientes.
En el caso de operaciones sin crédito hipotecario, cualquiera de las partes puede proponer al notario, respetando en todo caso la libertad de elección del consumidor para designar al mismo.
El proveedor debe proporcionar los documentos necesarios e información para la escrituración del bien inmueble a nombre del consumidor.
El proveedor garantizará transparencia y veracidad sobre las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo el proceso de escrituración, la información relativa a la selección del notario público que llevará a cabo la gestión, así como las erogaciones distintas del precio de la venta.”
La controversia se suscita debido a que la NOM condiciona la contratación de los servicios notariales, por lo que se considera que: (i) la NOM es emitida por la Secretaría de Economía y se está ante la situación de que una dependencia federal invade la esfera local de facultades los estados y (ii) la NOM prohíbe las ventas atadas y en este supuesto, se podría llegar a interpretar que el proveedor condiciona la venta del inmueble a la contratación de otro servicio (en cuanto a la imposición del notario).
Por último, también se alega que la Ley Federal de Protección al Consumidor rige la relación de “consumo” entre el consumidor y proveedor, por lo que bajo esa misma idea, los notarios públicos que pudiesen llegar a formalizar la Escritura Pública de Compraventa de un bien Inmueble, no son sujetos regulados por la Ley Federal de Protección al Consumidor (puesto que no son consumidores ni proveedores).
A manera de conclusión, dentro de los 5 meses transcurridos desde que la NOM entró en vigor, la Procuraduría ha comenzado con la imposición de las multas, en tanto que un gran porcentaje de los sujetos obligados por la misma desconocen su contenido o bien, no han comenzado con su implementación, se dice que las autoridades han realizado más de 60 inspecciones de cumplimiento con sanciones de hasta 1.2 millones de pesos², por lo que se recomienda ampliamente a todos aquellos dentro de la industria inmobiliaria, que sean constructores, fraccionadores, desarrolladores y demás personas que intervengan en la comercialización de bienes inmuebles, se apeguen integralmente a lo dispuesto por la NOM-247-SE-2021.
¹ La NOM no sustituye ni deroga lo dispuesto por la Ley Federal de Protección al Consumidor.
² Escobar, S. (2022) “Profeco pisa los talones a la industria de la vivienda; comienzan las multas por incumplimiento de la NOM 247”. El Economista.